只要發揮的好,房地產就是實體經濟!

發表時間: 2020-08-29 16:52:30

作者: 江西廣銀實業集團有限公司

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2020年1-7月,房地產投資累計同比增長3.4%,在消費不振、出口前景不明朗、制造業投資低迷的情況下,對固定資產投資形成了有力支撐。房地產穩杠桿、降杠桿成效顯著。截至2020年上半年末,房地產貸款占人民幣貸款余額的比重為28.7%,較2019年末降低0.3個百分點;上半年,信用債、ABS、海外債、集合信托等主要非銀渠道合計融資同比減少11.5%。

       2016年12月,中央經濟工作會議提出,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位;21日,中央財經領導小組第十四次會議強調,要準確把握住房的居住屬性。三年多來,在中央“房住不炒”堅定引導下,住房回歸居住屬性,房地產回歸實體經濟屬性。

       根據國際經驗,房地產兼具實體和金融兩種屬性,究竟哪種屬性強,取決于政策導向和行業定位。我們在專著《全球房地產》中研究發現,新加坡、德國等的房地產市場實體和居住屬性更強,而美國、中國香港的房地產市場金融和投資屬性更強,這背后取決于金融、土地、稅收、保障、租賃等深層次住房制度設計。

       中國自1998年商品房改革以來,總體來講,房地產兼具實體和金融雙重屬性,整體上實體屬性更強,部分區域金融屬性較強。過去20多年,房地產對于實體經濟平穩健康運行意義重大,發揮了穩投資、穩就業、穩增長的壓艙石作用,主要滿足人民的自住需求。但由于城鎮化快速發展、供求矛盾突出,加之在經濟下行壓力較大時為了快速啟動房地產市場采取了一些金融杠桿政策工具,部分區域房地產市場的金融和投機屬性較強。

       新時代新階段,未來應如何更好地發揮房地產的實體經濟和居住屬性,更好地服務于加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局?

       摘要如下

       一、房地產是實體經濟的重要組成部分 

       1、房地產對實體經濟貢獻大。

       1.1 行業體量大,產業鏈長,拉動上下游50多個行業,對經濟增長、投資消費貢獻大。2019年,房地產業增加值占GDP比重7.0%,拉動上下游行業增加值占比達17.2%;固定資產投資中房地產業占比23.4%;限額以上企業商品零售中住房相關消費占比9.5%。

       1.2 解決實體經濟的大量就業。2018年,全國第二產業和第三產業從業人員中,房地產業和房屋建筑業占比達10.4%。2019年全國2.9億農民工中,房屋建筑業人數占比約11.5%。

       1.3 房地產相關收入是地方政府的重要財源。2018年,通過土地和房地產相關稅收、行業稅收、土地出讓收入等多種渠道,房地產直接為地方財政貢獻收入9.1萬億元,占地方政府本級收入的53%、可支配財力的38%。

       1.4 國際經驗看,房地產業對經濟貢獻均較高。2018年,歐盟、英國、美國的房地產業增加值占GDP的比重分別為10.8%、13.5%、13.3%。

       2、住房回歸居住屬性,投資屬性顯著弱化,居民購房杠桿降低。

       2017年以來,中央堅持“房住不炒”定位,地價、房價運行顯著趨穩,2020年1-7月,全國土地招拍掛平均成交溢價率13.8%,較2016年全年大幅回落20.9個百分點;7月,70個大中城市新建商品住宅價格指數同比增長4.8%,較2016年12月大幅收窄6.0個百分點。居民普遍預期房價平穩,根據央行調查,2020年第2季度,51.2%的居民對下季度房價的預期是“基本不變”,較2017年第4季度提高3.2個百分點;預期“上漲”的居民比例為22.8%,降低9.2個百分點;預期“下降”的比例為13.2%,提高3.9個百分點。居民新增房貸占比明顯下降。2020年上半年,新增人民幣貸款中個人住房貸款的占比為18.9%,較2016年全年的38.7%大幅回落,也低于2015年21.3%的水平。

       3、降低金融屬性的房地產行業在支撐經濟發展上起到關鍵作用。

       2020年1-7月,房地產投資累計同比增長3.4%,在消費不振、出口前景不明朗、制造業投資低迷的情況下,對固定資產投資形成了有力支撐。房地產穩杠桿、降杠桿成效顯著。截至2020年上半年末,房地產貸款占人民幣貸款余額的比重為28.7%,較2019年末降低0.3個百分點;上半年,信用債、ABS、海外債、集合信托等主要非銀渠道合計融資同比減少11.5%。

       二、未來如何發揮好房地產的實體經濟屬性

       1、穩地價、穩房價、穩預期,發揮房地產長效管理調控機制的逆周期調節作用。長效管理調控機制的目標是實現“三穩”,在國際環境日趨復雜、中美貿易摩擦不斷升級、國內增速換擋轉型調整處于關鍵期、經濟下行壓力較大、房地產市場已經充分調整的背景下,金融風險和社會不穩定因素增多。應充分實施逆周期調節和跨周期調節,保持市場平穩,發揮好房地產的壓艙石作用和實體經濟功能。

       2、保持房地產金融平穩,支持自住和改善型需求。保持房地產融資占社會融資比例的平穩,不可過度收縮,支持和滿足好居民的三大自住房需求。一是城鎮人口增長需求,受益于城鎮化推進和城市間人口遷移增加。二是城市更新改造需求,受益于住房質量提升和住房消費區域升級。三是居住條件改善需求,受益于置業人口中改善群體占比提高,經濟增長帶動住房消費增加,住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。我們在《未來中國房地產市場空間有多大》研究中測算,2019-2030年全國年均新增自住房需求11.7億平。

       風險提示:政策調整過急過快風險、國內外行業分類差異


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